În România, proprietarii de case sau terenuri cu situație juridică neclară ar putea pierde aceste proprietăți în cazul în care nu le monitorizează statutul mai mult de trei ani. O lege care permite înregistrarea posesiei în cartea funciară și acordarea dreptului de proprietate după trei ani își propune să clarifice situația juridică a acestor proprietăți.
Dacă deții și folosești o proprietate care a fost achiziționată cu mult timp în urmă de bunici sau părinți, pe baza unui contract de mână și nu ai documentele la zi, sau ești posesor al unui teren sau unei case care nu au o carte funciară actualizată sau care au fost notate în cartea funciară acum mulți ani, riscul de a pierde aceste bunuri este real. În cazul în care trec mai mult de trei ani fără să te interesezi de proprietatea respectivă sau fără să plătești impozitul aferent, există riscul să descoperi la un moment dat că terenul sau casa pe care le credeai a fi ale tale au fost transferate unui nou proprietar.
Un cetățean român din diaspora s-a confruntat cu această situație. El era moștenitorul unei proprietăți achiziționate de tatăl său (care decedase) pe baza unui contract de mână. Cetățeanul român stabilit în străinătate nu s-a preocupat să-și transfer-e dreptul de proprietate și să clarifice situația juridică a imobilului. Deși a plătit impozitul anual, cineva a observat că ultimul proprietar înregistrat al terenului datează de acum mulți ani în cartea funciară și a notat posesia. După trei ani, acea persoană a devenit noul proprietar. Românul, care a dorit să-și păstreze anonimatul, se pregătește acum să se judece pentru a demonstra că a plătit impozitul pentru teren în fiecare an, ca un adevărat proprietar.
Notarea posesiei – un instrument util în domeniul cadastrului
Arthur Ursu, șeful Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), a explicat pentru „Adevărul” că notarea posesiei și împroprietărirea după trei ani au fost reglementate acum mai mulți ani pentru a clarifica situația juridică a proprietăților folosite de persoane care nu figurează în mod oficial în cartea funciară.
Practic, o persoană care știe că deține o proprietate care nu este înregistrată pe numele său poate nota această posesie în cartea funciară, prezentând o adeverință care atestă plata impozitului, un proces verbal de vecinătăți și un plan cadastral. După trei ani, în absența unor contestații, posesorul devine proprietarul oficial conform legii.
„Notarea posesiei este cel mai bun lucru care s-a putut întâmpla în legislația românească. Recent, a venit la mine un cetățean care folosește un teren de 40 de ani. În vechea carte funciară, proprietarul a fost înregistrat încă din 1893. Dacă nu am avea această posibilitate de notare a posesiei, cetățeanul care folosește acest bun nu ar avea nicio șansă să devină proprietarul acestuia”, a explicat șeful OCPI Timiș.
Simplificarea procedurii uzucapiunii
Arthur Ursu a subliniat că împroprietărirea prin notarea posesiei este o simplificare a procedurii de uzucapion, prin care cineva devine proprietar al unui bun pe care l-a folosit pentru o perioadă îndelungată. Această procedură se realizează prin instanță.
„Notarea posesiei simplifică procedura uzucapiunii, aducând-o în sfera administrativă pentru a evita implicarea instanțelor și pentru a facilita cetățenilor acest proces”, a explicat Ursu.
Pentru a evita pierderea proprietății
Ursu a recomandat posesorilor de case și terenuri cu situație juridică neclară să aibă grijă de proprietățile lor pentru a preveni înregistrarea posesiei de către alte persoane.
„Orice proprietar de bunuri trebuie să aibă grijă de acestea și să-și plătească impozitele măcar o dată pe an. Din păcate, multe proprietăți sunt abandonate, iar alte persoane intră în posesia acestora, plătesc impozitele și, conform legii actuale, pot deveni posesorii și, dacă nimeni nu contestă acest drept timp de trei ani, pot deveni proprietari. De ce trei ani? Pentru a oferi timp cetățenilor să reacționeze în cazul în care sunt interesați de un astfel de bun”, a adăugat Arthur Ursu.
Riscuri și sfaturi ale avocatului
Avocatul Simona Oprea, asociat în cadrul firmei de avocatură Zamfirescu, Racoți Vasile & Partners, a explicat că notarea posesiei în cartea funciară se face pe baza unei documentații specifice, incluzând o lucrare topografică, o adeverință de la autoritățile locale și un proces verbal de vecinătăți. Acest proces nu se desfășoară în mod discret, fără ca nimeni să observe.
„Chiar și după ce posesia a fost notată în cartea funciară, persoana care se consideră proprietarul de drept, dar nu are acte de proprietate, poate contesta în instanță notarea posesiei sau poate iniția un litigiu pentru a obține recunoașterea dreptului său de proprietate”, a explicat avocatul Simona Oprea.
Specialista a subliniat că în aceste situații, chiar și după expirarea celor trei ani, înscrierea dreptului de proprietate în favoarea persoanei care a notat posesia nu poate fi făcută automat, ci doar după soluționarea litigiului în instanță.
Ce poți face pentru a-ți securiza proprietatea?
Avocatul Simona Oprea a subliniat că cel mai sigur mod de a-ți proteja bunurile este să te comporți ca un proprietar responsabil.
„Dacă actele de proprietate nu sunt actualizate din diverse motive, fă tot ce poți pentru a clarifica situația, chiar dacă presupune eforturi suplimentare în timp și resurse financiare, și apoi înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară. Dacă imobilul nu are o carte funciară, obține documentația necesară și solicită înscrierea dreptului de proprietate”, a explicat avocatul.
Simona Oprea a adăugat că o metodă simplă, dar nu neapărat sigură, este să te asiguri că ai un rol fiscal deschis pentru imobilul respectiv și să plătești impozitul corespunzător.
„Astfel, autoritățile locale nu vor putea emite o adeverință pentru posesorul care solicită notarea posesiei și care arată că acesta a plătit impozitul ca un proprietar responsabil, și nu va fi îndeplinită una dintre condițiile necesare pentru înregistrarea posesiei”, a adăugat avocatul Simona Oprea.
